Aspectos práticos relacionados a rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de um lote

Imagine a seguinte situação:

As partes resolvem celebrar um contrato particular de promessa de compra e venda de um imóvel (um lote de terras para construção urbana), com previsão de pagamento a prazo.

Na vigência do contrato, o promitente adquirente começa a enfrentar dificuldades financeiras, e em razão dessa circunstância, ele deixa de efetuar o pagamento das parcelas mensais, referentes à aquisição do lote.

Diante da inadimplência, o vendedor opta por ingressar com uma ação objetivando a rescisão do contrato.

Constatado o descumprimento do contrato pelo promitente adquirente, o pedido de resolução da avença se mostra justo, sendo que nesta hipótese, o vendedor deverá restituir apenas parte dos valores que foram desembolsados, prevalecendo o percentual de retenção previsto no contrato (desde que não seja abusivo).

Até aí, tudo bem.

Mas agora, eu gostaria que você imaginasse a seguinte hipótese: no curso do contrato, o promitente adquirente optou por construir uma casa no lote.

E aí? Neste contexto, o promitente adquirente terá direito à indenização pela construção empreendida no imóvel que constitui o objeto da promessa de compra e venda?

Pois bem.

Em princípio, é necessário destacar que a construção empreendida no lote não ostenta a natureza jurídica de benfeitoria. Na realidade, trata-se de verdadeira acessão artificial, cuja disciplina encontra repouso nos artigos 1.253 a 1.259, do Código Civil.

Nos termos do artigo 1.255, do Código Civil, é imprescindível que o promitente adquirente tenha agido de boa-fé ao realizar a construção no terreno. Caso contrário, ele não terá direito à indenização.

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Em regra, presume-se a boa-fé do adquirente quando a construção é empreendida durante o período de normalidade contratual, ou seja, quando ele estava efetuando o pagamento das parcelas referentes à aquisição do lote, de forma regular.

A má-fé, por sua vez, poderá ser presumida na hipótese em que a inadimplência do promitente adquirente é constatada logo no início do contrato ou quando a construção é empreendida no período de anormalidade (quando ele já estava em débito).

Para além da boa-fé, o Superior Tribunal de Justiça tem manifestado o entendimento de que o comprador só fará jus à indenização pela construção erguida no lote se:

(i) restar comprovada a regularidade da obra; ou

(ii) ficar demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

Desta forma, é necessário que se tenha bastante cuidado ao edificar em terreno alheio, pois não são raros os casos em que uma pessoa realiza a construção na vigência do contrato de promessa de compra e venda e mais tarde se vê impossibilitado de continuar pagando as parcelas referentes à aquisição do terreno.

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Artigo redigido por Dr. Amim Issa Kallouf Neto do escritório Di Rezende.